دانلود پایان نامه

ده نیز محقق نخواهد شد، از این رو اقدامات پیش فروشنده در راستای درج آگهی مانند مذاکره با نشریه، ثبت سفارش آگهی و پرداخت هزینه آن قابل تعقیب کیفری نبوده و مصداق شروع به جرم است که بواسطه فقدان نص قانونی و اعمال اصل قانونی بودن جرایم این میزان از اعمال ارتکابی فاقد وصف جزائی است.
با این حال ضرورتی ندارد که متعاقب درج و انتشار آگهی و بواسطه آن، قرارداد پیش فروشی نیز منعقد بشود یا نشود، به عبارت دیگر صرف درج آگهی پیش فروش صرفنظر از آنکه منتهی به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان بین فروشنده و اشخاص ثالث گردد و یا چنین قراردادی منعقد نگردد جرم و قابل تعقیب کیفری است و این بزه از این جهت مطلق است.
همچنانکه پیش فروشنده ملزم به اخذ مجوز جهت درج و انتشار آگهی پیش فروش ساختمان شده، به موجب مقررات ذیل ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان، مطبوعات و رسانه ها نیز ملزم به رویت و اخذ مجوز مذکور از پیش فروشنده قبل از انتشار آگهی پیش گردیده اند، در غیر اینصورت با ضمانت اجرای کیفری مواجه خواهند شد.
به موجب این قسمت از مقررات ماده 21:مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارد در غیر اینصورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون(000/000/10) ریال تا یکصد میلیون(000/000/100) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
بدین ترتیب پیش فروشنده پس از اخذ مجوز درج و نشر آگهی باید آن را به نشریه یا رسانه ای که از طریق آن قصد تبلیغ پیش فروش ساختمان را دارد ارائه نماید و نشریه یا رسانه مربوطه نیز به موجب قسمتی از مقررات ماده 21 قانون یاد شده، باید شماره و تاریخ این مجوز را در آگهی درج و به اطلاع عموم برساند، مع الوصف عدم رعایت این قسمت از مقررات ماده 21 قانون، نشریه یا رسانه را در معرض اعمال ضمانت اجرای کیفری قرار نمی دهد، چرا که مقررات ذیل ماده 21 تنها درج و انتشار آگهی پیش فروش را بدون دریافت مجوز آن جرم می داند و درخصوص عدم درج تاریخ و شماره مجوز صادره از مراجع ذی صلاح ساکت است.
سوالی که ممکن است در این زمینه متبادر به ذهن گردد آن است که چنانچه پیش فروشنده مجوز درج و نشر آگهی را از مراجع ذیصلاح اخذ لیکن به نشریه یا رسانه مربوطه ارائه ننماید و معذالک نشریه یا رسانه نیز آگهی پیش فروش را بدون رویت و دریافت مجوز آن از پیش فروشنده منتشر نمایند، آیا درج و نشر آگهی با این وصف نیز جرم و قابل تعقیب و مجازات خواهد بود یا خیر؟
مقررات ماده 21 در آن قسمت که نشر و درج آگهی پیش فروش توسط مطبوعات و رسانه ها را جرم انگاری نموده در این خصوص ابهام دارد، زیرا مقرر داشته: مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. که مع الوصف معلوم نیست مقصود قانونگذار دریافت مجوز توسط پیش فروشنده است و یا دریافت مجوز توسط نشریه یا رسانه از پیش فروشنده است. اگر شق اول صحیح باشد در اینصورت صرف دریافت مجوز توسط پیش فروشنده از مراجع ذیصلاح رافع مسئولیت نشریه و رسانه همگانی خواهد بود و عدم ارائه آن به نشریه یا رسانه مربوطه باعث تحقق بزه موضوع این ماده نخواهد شد، لیکن اگر شق دوم صحیح باشد در اینصورت صرف دریافت مجوز توسط پیش فروشنده صرفاً شرط لازم خواهد بود نه شرط کافی و نشریه یا رسانه درج کننده آگهی ملزم است مجوز صادره را رویت و نسخه ای از آن را از پیش فروشنده دریافت نماید در غیر اینصورت بزه موضوع این ماده محقق خواهد شد.

بنظر می رسد با عنایت به مقررات صدر ماده 21 که ضمیمه کردن مجوز را به درخواست نشر آگهی ضروری دانسته و درج تاریخ و شماره مجوز را نیز در ضمن آگهی پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت گیرد، عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده 23 این قانون خواهد شد.
به موجب این ماده:(( اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند،به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
صرف نظر از ایرادات نگارشی وارد بر این ماده که در شق((الف)) این ماده بدان اشاره گردید، به نظر می رسد بزه موضوع این قسمت از ماده 23 را نیز باید از جمله با مسئولیت مطلق تلقی کنیم، زیرا مقنن صرف تنظیم قرارداد غیر رسمی پیش فروش را صرفنظر از آنکه پیش فروشنده سوء نیتی در این راستا داشته یا نداشته باشد جرم و قابل تعقیب جزائی می داند، حتی اگر پیش فروشنده به کلیه تعهدات ضمن قرارداد عادی تنظیمی خویش با پیش خریدار عمل نموده و ساختمان پیش فروخته شده را نیز به مشتری تحویل نماید.
در واقع عنصر مادی این بزه را باید ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانونگذار دانست که جرمی مطلق بوده و مقید به نتیجه نیز نیست، به بیانی دیگر همینکه پیش فروشنده به طریقی غیر از طریق قانونگذار(تنظیم سند رسمی) مبادرت به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان با شخص ثالث نماید جرم موضوع این قسمت از ماده 23 محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست.
نکته قابل توجه درخصوص این قسمت از ماده 23 آن است که اگر چه مفاد مقررات ماده 3 این قانون دلالت بر تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال توسط متعالمین دارد، اما ضمانت اجرای کیفری ناشی از عدم رعایت این تکلیف صرفاً متوجه پیش فروشنده است و نه پیش خریدار، از این رو پیش خریداری که بعنوان مثال با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک دستگاه آپارتمان از پیش فروشنده می نماید، اگر چه به تکلیف قانونی دایر بر ضرورت تنظیم سند رسمی انتقال عمل نکرده اما عدم رعایت این امر توسط پیش خریدار او را با خطر تعقیب کیفری مواجه نخواهد کرد، این در حالی است که قرارداد پیش فروش با مشارکت پیش فروشنده و پیش خریدار منعقد شده و در صورتیکه پیش خریدار به تنظیم قرارداد پیش فروش به غیر از طریق رسمی تن در ندهد اصولاً قراردادی منعقد نخواهد شد تا پیش فروشنده قابل تعقیب کیفری باشد، از این رو بهتر آن بود که مقنن، پیش خریداری را نیز که عالماٌ عمداٌ با توافق با پیش فروشنده از تکلیف قانونی مقرر خویش استنکاف می نماید بعنوان شریک در جرم قابل تعقیب می دانست، چرا که قانون در این زمینه جنبه آمره داشته و توافق طرفیین در این زمینه امکان پذیر نیست.
مطلب قابل توجه دیگر در این زمینه آن است که چنانچه پیش خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذار نماید، او نیز طبق ماده 3 قانون باید حقوق و تعهدات نا شی از آن را با تنظیم سند رسمی منتقل کند، لیکن عدم رعایت این تکلیف قانونی توسط پیش خریدار، توأم با اعمال ضمانت اجرای کیفری موضوع ماده 23 نخواهد بود، چرا که، مدلول مقررات ماده 23 قانون، به اشخاصی اشاره دارد که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار می نمایند و مقنن در مقام بیان صرفاً به اشخاصی اشاره می کند که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نه پیش خریداری که حقوق ناشی از قرارداد پیش خرید خود را به دیگری واگذار می کند. اصل قانونی بودن جرم و تفسیر مضیق قوانین جزائی نیز اقتضاء چنین تفسیر و برداشتی از این قسمت از ماده 23 قانون دار.
گفتار دوم: رکن مادی
دومین عنصری که باید در هر عمل مجرمانه وجود داشته باشد تا بتوانیم آن عمل را جرم بدانیم و مطابق با قانون مجازات اسلامی مجازات را بر روی مجرم اعمال کنیم عنصر مادی است که در ذیل به تعریف و ابعاد آن می پردازیم:
در حقوق جزای موضوعه برای این که عملی جرم محسوب شود، تجمع عناصری ضرورت دارد. برخی از این عناصر جنبه خصوصی داشته و شرایط وقوع جرم خاصی را بیان می کنند. به عنوان مثال: عنصر خاص تشکیل دهنده جرم سرقت و رکن رکین آن ربایش مال منقول دیگری است.(1)
الف- رفتار مرتکب
رفتار انسان ظهور خارجی اراده او می باشد، یعنی نیرویی که درصدد تأثیر بخشیدن به محیط و تغییر دادن آن است. رفتار انسان ممکن است به صورت های مختلف متعلق حکم جزایی قرار گیرد. رفتار مجرمانه می تواند به شکل مثبت (کنش مثبت) باشد (فعل) یا به شکل منفی (کنش منفی) نمود پیدا کند (ترک فعل).(2)
در کنار این دو گروه اساسی، گاهی اعمال مثبت ناشی از رفتار منفی آشکار می شود (فعل ناشی از ترک فعل) و گاهی عناوین مستقلی از فعل یا ترک فعل برای توجیه رفتار مجرمانه مورد بحث قرار می گیرند، همچون داشتن و نگهداری کردن یا مواردی نظیر آن. اما به هر حال این مفاهیم نیز با اندکی تسامح در
چارچوب فعل قابل توجیه هستند.

مطلب مرتبط :   دانلود رایگان پایان نامه حقوق درباره سیاست خارجی چین

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

ارتکاب جرم اغلب مستلزم جنبش و حرکتی از طرف فاعل است که آن را فعل می گویند. به عنوان نمونه، جرایمی همچون قتل، سرقت، افترا، توهین و ارتباط نامشروع لفظی یا جسمی بین زن و مرد همواره با کنش ایجابی متصور است.در ارتکاب رفتار مجرمانه مثبت، نظر قانونگذار همیشه به شیوه ارتکاب یا شکل به فعلیت در آوردن جرم معطوف نیست. برای مثال، در جرایمی مانند قتل یا ایراد ضرب و جرح، قانون گذار به نتیجه ای که از این افعال حاصل می شود توجه دارد و به هیچ وجه شیوه و وسیله ارتکاب فعل
1-اردبیلی محمد علی،مأخذ پیشین، ص 63
2- همان،ص 64.
منظور او نیست. گاهی هم مقنن برای شیوه و طریقی که نتیجه با آن و از آن راه به دست می آید اعتبار قائل است، مانند بردن مال غیر به طریقی که در ارتکاب جرم کلاهبرداری پیش بینی شده است .
بدیهی است که اگر بردن مال غیر از راه های دیگری به جز توسل به وسایل متقلبانه واقع شود، ممکن است

فعل مذکور با عناوین دیگر جزایی انطباق پیدا کند و در مواردی نیز هرگز جرم شناخته نشود.
ب- موضوع جرم
منظور از موضوع در رکن مادی همان عملی است که یک شخص نسبت به زمین یا ساختمان انجام می دهد، به گونه ای که وقتی شخصی یک قطعه زمین یا ساختمان را پیش فروش می کند بعد دوباره همان مال که ساختمان می باشد را پیش فروش کند به دیگری، منظور زمانی است که شخص فروشنده با انعقاد قرارداد ملک را به خریدار پیش فروش می کند و پس از آن همان ملک را با انعقاد قرارداد دوم به خریدار دوم پیش فروش می کند که در اینجا جرم پیش فروش به صورت انتقال و یا فروش مال غیر تحقق می یابد(1) ، به گونه ای که شخص مجرم با عدم به اینکه ملک را به خریدار اول فروخته و می دانسته که خریدار اول مالک آن ملک می باشد، همان ملک را سند عادی دیگر به خریدار دوم فروخته و در اینجا جرم محقق می شود، چرا که مجرم(فروشنده)(2) از فروش مال باخبر بوده و حتی مبلغی را به عنوان پیش فروش از خریدار اولی دریافت کرده است و اظهار عدم بی اطلاعی نسبت به فروش مال به خریدار اول صادق نیست و جرم او کاملاً محرز می باشد.
ج- نتیجه مجرمانه
منظور از نتیجه در رکن مادی این جرم همان ضرر و زیانی است که به خریداران آن ملک وارد می آید. به گونه ای که هرگاه فروشنده ملک مالی را پیش فروش کند به خریدار مشخص است که در قبال ملک
1-افراسابی، محمد اسماعیل، حقوق جزای عمومی، ج 1، تهران: انتشارات فردوسی، چاپ اول، 1374، ص 167- 168.
2-افراسیابی، محمد اسماعیل، مأخذ پیشین ص 267.
خریداری شده وجهی را پرداخت کرده است و مشکل زمانی پیش خواهد آمد که فروشنده مالی را به خریدار فروخته یا پیش فروش(1) کرده و همان مال را دوباره به دیگری بفروشد و یا ممکن است نسبت به همان ملکسه بار معامله کرده باشد که در اینجا شخص مرتکب جرم شده است، چرا که مطابق قانون پیش فروش ساختمان شخصی که می خواهد ملکی را پیش فروش کند ، باید به صورت رسمی به او انتقال دهد اگر