قال مال به دیگری را محدود نماید.
شرط مانعیت انتقال مال توسط مالک را می توان به دو دسته کلی تقسیم کرد:(1)
-شرطی که بر طبق مفاد آن مالک تعهد می کند که از انتقال خودداری کند برای مثال، فروشنده ملکی در پیش قرارداد معامله تعهد می کند که تا شش ماه آن را به دیگری انتقال ندهد و به انتظار اجرای تعهدهای خریدار آینده باقی بماند. – شرطی که حق انتقال ملک را از مالک سلب می کند و در واقع هدف این است که حق مالکیت ناقص شود مانند اینکه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب می شود یا دولت، هنگام فروش اتومبیل به کارکنان خود یا معاف کردن مامور سیاسی یا دانشجوی به وطن بازگشته از دادن گمرک، او را از حق انتقال ممنوع می کند.(2)
مشاهده می شود این دو حالت شرط عدم انتقال به طور کلی با یکدیگر متفاوت هستند. در حالت اول اگر مالک اقدام به انتقال موضوع معامله به دیگری کند. ضمانت اجرای تخلف از شرط، بطلان انتقال نیست بلکه به طرف قرارداد (مشروطه) حق می دهد که به استناد خیار تخلف از شرط، پیمان خود را فسخ کند و مطالبه خسارت نماید. در حالت دوم حق مالکیت ناقص شده و بنابراین مالک نمی تواند (البته به طور موقت) مال را به دیگری انتقال دهد. در این حالت در صورت انتقال مشروطه می تواند معامله دوم را باطل گرداند. تمییز این دو حالت شرط در هر قراردادی بستگی به قصد طرفین دارد. در قرارداد پیش فروش نیز می تواند دو حالت را برای محدود کردن حق مالکیت خریدار تصور کرد.
1-کاتوزیان، ناصر،اصول و مالکیت،نشر دادگستر، ش93،سال1378، ص 88.
2-همان، ص 88.
گفتار دوم: حقوق و تعهدات شخص ثالث در برابر فروشنده
الف- حقوق شخص ثالث
در مبحث گذشته با وضعیت معامله معارض آشنا شدیم. دانستیم زمانی معامله معارض مصداق پیدا می کند که فروشنده مالک مال موضوع قرارداد نباشد. بنابراین اگر خریدار ساختمان پیش فروش شدع اقدام به انتقال آن کند معامله صحیح است. همچنین زمانی که فروشنده ساختمان پیش فروش شده با اجازه خریدار اقدام به
فروش ثانویه ساختمان کند معامله صحیح است. در این دو حالت شخص سومی به جمع دو شخص خریدار اضافه می شود که از او به عنوان ((شخص ثالث)) نام برده می شود. شخص ثالث پس ازورود دارای یک سری حقوق و تعهداتی است که از یکسو در برابر فروشنده ساختمان دارد و از سوی دیگر با خریدار ساختمان.
شخص ثالث پس از انعقاد قرارداد دو م به طور کلی قائم کقام خاص خریدار اولیه می گردد. خریدار اولیه با انجام قرارداد ملکیت ساختمان را به خریدار دوم منتقل می کند و در عین حال خریدار دوم طرف قرارداد دیگری می شود که قبلاً خریدار اولیه با فروشنده منعقد کرده است.
قائم مقام خاص زمانی است که شخص عین معین یا حق خاصی را به دیگری انتقال می دهد. انتقال گیرنده را نسبت به آن مال و حق قائم مقام خاص او می نامند.(1) به طور کلی در قائم مقام کلیه حقوق و تعهدات انتقال دهنده به انتقال گیرنده منتقل می شود.
بنابراین طبیعی است که هر آنچه تحت عنوان حقوق خریدار اولیه در برابر فروشنده بر شمرده شده به خریدار دوم منتقل شود.
خریدار دوم می تواند در صورت وجود خیار آن را تحت شرایط خاصه آن اعمال کند. او می تواند در صورت تخلف از شروط قرارداد از فروشنده مطالبه خسارت کند مطالبه خسارت عدم النفع و عدم تحویل به موقع ساختمان از دیگر حقوق خریدار دوم است. فروشنده نمی تواند خریدار ثانوی را اجبار به پرداخت
مبلغ اضافی از ثمن معامله بکند. خریدار در موعد مقر ر می تواند فروشنده را اجبار به حضور در دفترخانه و انتقال ملک به طور رسمی به خود گرداند.
1-کاتوزیان، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ش 178، ص 175.
در عین حال باید توجه داشت مطابق قاعده کلی خریدار دوم حقی بیشتر از آنچه خریدار اولیه داشته است ندارد. به عبارت دیگر خریدار اولیه نمی تواند بیش از آنچه خود دارای حقی در برابر فروشنده بوده است به خریدار دوم منتقل کند. دو طرف نیز از سوی دیگر نمی توانند شرطی اضافی برای متعهد ساختن فروشنده در قرارداد خود بگنجاند. این امر فروشنده را (جز در صورت موافقت او) مأخوذ نمی کند .در مواردی حتی خریدار دوم یک سری از حقوق خریدار اولیه را ندارد. به عنوان نمونه خریدار دوم نمی تواند تغییری در شرایط ذکر نشده برای ساختمان در قرارداد بدهد زیرا او قرارداد را به همان نحو پذیرفته است. نمونه دیگر زمانی است که خیارشرط به قید مباشرت برای شخص مشروطه له قرار داده شده باشد ( م 446 قانون مدنی). در این حالت نیز خریدار دوم نمی تواند خیار شرط مندرج در قرارداد را اعنال کند. به طور کلی مواردی که قید مباشرت در آن ها برای مشروط له باشد. به قائم مقام خاص منتقل نمی شود.
در هر حال و طبق قاعده خریدار دوم دارای کلیه حقوق خریدار اولیه در برابر فروشنده خواهد بود.
ب- تعهدات شخص ثالث
گفته شد قائم مقام دارای کلیه حقوق و تعهدات انتقال دهنده می گردد ولی انتقال تعهدات تا چه اندازه ای صورت می گبرد ؟ آیا هر آنچه که انتقال دهنده حتی در رابطه با موضوع قرارداد به دیگران تعهد کرده است به خریدار دوم منتقل می شود؟
در رابطه با سئوالات بالا می بایست چند مسأله را تفکیک کرد. انتقال گیرنده به طور کلی در مورد قراردادهایی که انتقال دهنده درباره حق مورد معامله بسته است قائم مقام او نیست. به عنوان نمونه اگر همسایه ملکی در برابر صاحب آن تعهد کند که ساختمان بیش از دو طبقه در مقابل ملک او نسازد، این حق به صرف عقد بیع به انتقال گیرنده تعلق نمی یابد. مگر اینکه اراده صریح یا ضمنی طرفین دلالت بر انتقال این حق نیز بکند.
ولی، در مورد معاملاتی که پیش از انتقال انجام شده و موضوع آن ذات حق مورد انتقال یا از لوازم و توابع آنست، انتقال گیرنده را باید قائم مقام مالک دانست. زیرا، در این گونه امور، آثار عقد جزو حق یا مال شده است و انتقال گیرنده نیز آن را به همان صورت مالک می شود. برای مثال حق عینی که به سود ملکی ایجاد یا بر آن تحمیل شده است. به انتقال گیرنده نیز واگذار می شود. به همین جهت به عنوان مثال، او نمی تواند مانع عبور کسی شود که در اثر قرارداد با مالک سابق حق ارتفاع را به نفع ملک خود تحصیل کرده است. یا از تصرفات شخصی که حق انتفاع از ملک را داراست جلوگیری کند، یا مستأجری را که پیش از انتقال مالک منافع مال شده است تا پایان مدت از عین مستأجر بیرون کند.(1)
انتقال موقعیت قراردادی را نیز باید بر این موارد افزود: برای مثال، در موردی که مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر، اجاره را به دیگری واگذار می کند ، در واقع او را جانشین همه حقوق و تعهدهای خود می کند و مستأجر جدید را به جای خود می نشاند.
از آنچه گفته شد به خوبی حدود تعهدات انتقال یافته به خریدار دوم مشخص می شود. به جز قراردادهایی که خریدار اولیه درباره حق مورد معامله و موضوع معامله بسته است در دیگر موارد تقریباً تمامی تعهدات منتقلی می شود. در اینجا یک استثنای دیگر نیز وجود دارد و آن زمانی است که تعهدی قائم به شخص باشد.

مطلب مرتبط :   منبع مقاله درمورد حمایت خانواده

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

به عنوان نمونه اگر در ضمن قرارداد پیش فروش شرط شود که خریدار نقاشی خاصی برای شرکت فروشنده بکشد در این حالت چون این تعهد قائم به شخص است دسگر وظیفه کشیدن نقاشی به خریدار دوم منتقل نمی شود.

در هر حال خریدار دوم موظف است اقساط ثمن را در مواعد مقرره در قرارداد به طور منظم به فروشنده بدهد. در زمان تحویل ساختمان خریدار دوم می بایست اقدام به تسلم ساختمان کند. ضمناً او نیز مانن خریدار اولیه نمی تواند در جریان عملیات احداث بنا دخالتی داشته باشد.

1- کاتوزیان، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ش 178، ص 175.
گفتار سوم: حقوق و تعهدات شخص ثالث در برابر خریدار اولیه
الف- حقوق شخص ثالث
قراردادی که فی مابین خریدار اولیه و خریدار دوم صورت می گیرد عقد بیع است. خریدار اولیه که دارای حق عینی بر روی ساختمان پیش فروش شده است با عقد بیع ملکیت ساختمان را به خریدار دوم منتقل می کند. در این میان در عین حال پس از عقد خریدار اولیه از طرف بودن با فروشنده قرارداد پیش فروش ساختمان خارج می شود و خریدار دوم جایگزین او می شود. پس از عقد بیع رابطه حقوقی خریدار اولیه با فروشنده در رابطه با قرارداد پیش فروش منعقده به طور کلی قطع می شود. بنابراین رابطه حقوقی خریدار اول و دوم صرفاً در چهارچوب بیع منعقده فی مابین آن هاست و آن دو رابطه ای با قرارداد پیش فروش ساختمان ندارند.
حقوق خریدار دوم در برابر خریدار اول همانطور که گفته شد می بایست در چهارچوب مبیع تعریف شود. خریدار دوم یک مشتری است که مالی را از فردی خریداری کرده است. حال در این میان یک سری حقوق برای این مشتری قابل تصور است. او می تواند اعمال خیار کند، می تواند در صورت تخلفی مطالبه خسارت کند. ضمان معاوضی بر عهده فروشنده است و این حق دیگر خریدار دوم است. ضمان درک مبیع وجود دارد.
در هر حال بررسی حقوق مشتری نیاز به بحث مبسوطی ندارد و بررسی آن خارج از موضوع تحقیق است.
ب- تعهدات شخص ثالث
شخص ثالث به عنوان مشتری دارای تعهداتی می باشد. تعهداتی که تفاوتی با تعهدات کلی مشتریان در کلیه عقود بیع ندارد. مشتری می بایست ثمن را مطابق قرارداد به فروشنده بپردازد. او ضامن درک ثمن است. مشتری در صورت تخلف از شروط قراردادی ضامن خسارت وارده است و در حدود مسئولیت قراردادی مسئولیت دارد. او می بایست اقدام به تسلم مبیع مطابق شرایط قراردادی کند ونیز در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر گردد.
فصل دوم
ارکان بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، واکنش کیفری و درآمدی بر تدابیر پیشگرانه

مبحث نخست: ارکان و عناصر
ما برای اینکه عملی را جرم بدانیم باید آن عمل در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد تا بتوانیم آن عمل را جرم بدانیم، فلذا قانونگذار است که مشخص می کند چه عملی جرم است و چه عملی جرم نیست در بعضی از مواقع ممکن است عملی مخالف با اخلاق اجتماعی باشد، ولی جرم نباشد. بحث در اینجا عناصر متشکله جرم پیش فروش ساختمان است به طور کلی هر جرمی متشکل است از عنصر قانونی، مادی ومعنوی که اگر عملی یکی از این عناصر را نداشته باشد جرم محسوب نمی شود و حتی اگر عملی عنصر قانونی و مادی را داشته باشد ولی عنصر روانی آن محقق نشود آن عمل جرم نیست.(1) سپس ما در ذیل مطابق با قانون پیش فروش ساختمان عناصر متشکله آن را مورد بررسی قرار می دهیم.
به طور کلی منظور از عنصر قانونی یعنی آیا عمل جرم است یا خیر؟ اگر جرم است چه مجازاتی برای آن در نظر گرفته شده؟ دانشمندان حقوق جزایی عرفی جرم را به فعل یا ترک فعل اطلاق می کنند که از شخص مسؤلی سر زده و قانونگذار برای آن، مجازاتی را در نظر گرفته است.(2)
از این رو، اولاً مقصود از جرم شخصاً فعل یا ترک فعلی است که به جان، مال، ناموس و حیثیت دیگران لطمه ای وارد می آورد، ثانیاٌ شامل همه جرایم حتی جنایات عمدی و خطایی نیز می گردد.بنابراین جرم، به این معنی، با معصیت یا گناه که موضوع حدود و تعریزات است، تفاوت دارد، به عبارت دیگر، رابطه آن دو عام و خاص من وجه است. از این رو، گناه که موضوع حدود و تعریزات اسلامی است، شامل هر گناهی می شود، هر چند جنبه شخصی داشته باشد، یعنی مفسده آن متوج ه خصوص مرتکب گناه گردد و اما
1-صانعی، پرویز ،حقوق جزای عمومی، انتشارات دانشگاه ملی، چاپ سوم جلد 1، صفحه 175.
2- محقق داماد، سید مصطفی، قواعد فقه، بخش جزایی، صفحه 3 و 4.
تعریف جرم در قانون مجازات تعیین شده باشده جرم محسوب می شود.(1) در ارتباط با این تعریف نکاتی قابل توجه است:
-چنانچه نص قانون وجود نداشته باشد، نمی توان عملی را جرم محسوب کرد.
-جرم شخصاٌ شامل افعال خلاف