پایان نامه حقوق

منابع و ماخذ پایان نامه نظام حقوقی ایران

بهمن ۲۰, ۱۳۹۷

که یکی از این اموال ساختمان نیمه کاره است را توقیف کند.
ثانیاً: همانطور که گفته شد به هنگام تکمیل ساختمان و زمان تحویل، سازندگان آپارتمان ساخته شده را به موجب یک صورت مجلس و برگ عادی به خریدار تحویل می دهند و مبادرت به انشای عقد بیع یا عمل حقوقی دیگر نمی کنند. همین امر به خوبی آشکار می سازد که طرفین قصد تملیک دارند نه صرفاً تعهد.
از سوی دیگر اگر قولنامه را مانند برخی دیگر از محاکم سندی تکمیل بدانیم که موجب انتقال ملکیت می گردد با اشکالی قانونی مواجه می شویم، ماده 22 و 46 قانون ثبت می خواهد بیع اموال غیر منقول حتی در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد بنابراین قراردادهای عادی را به رسمیت نمی شناسد.
1- جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق،کتابخانه گنج دانش ،5جلدی،چاپ اول،صفحه 552.
البته این مواد قانونی را عده ای مورد توجیه قرار داده اند و معتقدند آنچه مؤجد حق است همان تحقق عقد بیع است و از لحاظ اجرایی صیغه ایجاب و قبول تنظیم سند رسمی از شرایط صوری و تشریفاتی بیع می باشد و ثبت بیع مال غیر منقول در دفتر اسناد رسمی از الزامات قانونی است و دلیل بر وقوع عقد مذکور است اگر این نظر پذیرفته شود که اینکه امروزه قالب دیدگاه های قولنامه را سند بیع می شمارند و براساس آن حکم الزام به تنظیم سند رسمی می دهند تفاوت قولنامه و قراداد پیش فروش ساختمان بسیار کم می شود.
تنها تفاوتی که می توان بر شمرد این است که در عرف حقوقی قولنامه برای مواردی است که مالی به عنوان عین خارجی در عالم مادی وجود دارد مانند ماشین، ساختمان و… و در این حالت طرفین از طریق قولنامه اقدام به خرید و فروش آن می کنند حال آنکه قرارداد پیش فروش برای مواردی است که مالی در عالم خارج وجود ندارد و قرار بر این است پس از گذشت زمان بوجود بیاید در این حالت طرفین قرارداد پیش فروش و پیش خرید منعقد می کنند به عبارت دیگر هر کدام از قولنامه قرارداد پیش فروش بر حسب نیازها و ضرورتهای خاصی بوجود آمده اند و هدف آنها برطرف کردن آن نیازهای جامعه است و بنابراین دانستن آنها صحیح به نظر نمی رسد.
اگر فروشنده بر طبق نقشه ساختمانی از پیش تهیه شده، واحد جنوبی طبقه چهارم را داشته باشد موضوع قرارداد با یکدیگر منطبق نبوده و قصد طرفین با یکدیگر چگونه است؟
در این خصوص است که ماده 194 ق.م جواب را داده است. در رابطه با قراردادهای پیش فروش آپارتمان غالباً متعاملین شخصاً در محل دفتر فروشنده و یا در بنگاه معاملاتی قرارداد را تنظیم و امضاءمی- نمایند و بدین وسیله ایجاب و قبول به صورت حضوری و کتبی اعلام می گردد و بر مبنای آن توافق حاصل می شود”.
مبحث دوم: اثرات قرارداد پیش فروش ساختمان
دراین میان می توان از قانون حمایت پیش خریداران و آیین نامه و دستورالعمل اجرایی آن استفاده کرد. منتها اشکال در این جاست که این قانون و آیین نامه مربوط به آن شرایطی را برای متقاضیان صدور مجوز پیش فروش تعیین کرده و در مقابل تکالیفی را نیز عهده متولیان صدور مجوز پیش فروش نهاده است، بنابراین کمتر به تکالیف و حقوق پیش فروش کنندگان در مقابل پیش خریداران و در مقابل تکالیف و حقوق پیش خریداران در مقابل پیش فروش کنندگان پرداخته است.
از “قانون” که بگذریم دیگر منبع حقوق “عرف”(1) کمک بیشتری برای تعیین آثار این قرارداد نوظهور دارد . قرارداد پیش فروش ساختمان خود زاییده عرف و نیاز جامعه بوده است . بنابراین طبیعی است عرف بیشترین سهم را در تعیین آثار آن داشته باشد . در این زمینه بعد از اینکه در قانون مدنی ماده 219 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد را بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع می شمارد در ماده 220 چنین عنوان می کند :
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که موجب عرف وعادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند .”
بنابراین در زمینه آثار قراردادها قانونگذار به صراحت حکم مسائل و فروع را در عرف ارجاع داده است.(2) ماده 225 نیز در تکمیل قاعده فوق متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد می داند.
از آنچه گفته شد آشکار است که عرف یکی از منابع مهم نظام حقوقی ایران می باشد که در طول تاریخ حقوقی ایران موفق شده نهادها و قواعدی مانند سرقفلی(3) را به نظام حقوقی ایران تحمیل کند.
1-برای مطالعه بیشتر درباره ((عرف)) به عنوان دومین منبع حقوق ر.ک ، کاتوزیان،دکتر ناصر، مطالعه علم حقوق در نظام حقوقی ایران ،چاپ پانزدهم، پائیز 1371، ص187.
2- همان، ص 194.
3-کاتوزیان، ناصر،دوره مقدماتی حقوق مدنی، اموال و مالکیت، چاپ پنجم، بهار 1381، ش61، ص 61.

گفتار نخست: اثر قرارداد پیش فروش ساختمان نسبت به طرفین
فروشندگان یا به عبارت بهتر پیش فروش کنندگان ساختمان برای اجرا و انجام پروژه ساختمانی مورد توافق می بایست دارای یک سری حقوق باشند تا بدین وسیله آن ها بتوانند ساختمانی مطلوب و مناسب با شرایط تحویل پیش خریداران بدهند. برخی از این امتیازات و حقوقی که برای فروشندگان ساختمان منظور می شود ارتباط مستقیم با نفع خریداران ساختمان دارد و بنابراین به سود هر دو طرف قرارداد می باشد.
الف- فروشنده

در ابتدا لازم به توضیح است که فروشنده با به عبارت کامل تر پیش فروش کننده دارای تعهدات بسیاری می باشد. از یکسو قوانین شهرداری برای سازندگان در سه مرحله قبل، حین و بعد از احداث ساختمان تکالیف خاصی را بیان نموده است. کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری محل، پروانه ساختمان اخذ نمایند.(1) (ماده 100 قانون شهرداری). صدور پروانه ساختمان نیز منوط به ارائه مدارکی چون درخواست پروانه، ارائه نقشه محل وقوع ملک ، فتوکپی مدارک مالکیت رسمی و … می باشد. همچنین مالک بایستی قبل از احداث ساختمان ، عوارض شهرداری را نیز پرداخت نماید .
-پروانه ساختمانی، مجوز کتبی است که از قسمت فنی شهرداری یا سایر مراجع ذی صلاح به منظور عمران و احداث بنا به نام متقاضی واجد شرایط صادر و گواهی اعطاء می گردد.
در حین احداث ساختمان مالک بایستی نسبت به تکالیف قانونی خویش از جمله نگهداری نقشه و پروانه آن ندارد.
از سوی دیگر پیش فروش کننده ساختمان مطابق قانون حمایت از پیش خریدار و آئین نامه و دستورالعمل اجرائی آن تعهداتی دارد.
مطابق مقررات فوق کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی سازندگان ساختمان در محل کارگاه و رعایت نکات ایمنی و رعایت موازین اشغال معابر اقدام نماید. پس از انجام عملیات ساختمانی و احداث آپارتمان، شروع
1-کاربری عبارتست از ((تعیین نحوه استفاده از زمین)). کامیار، غلامرضا، حقوق شهر سازی، انتشارات مجد، چاپ اول، سال 1379، ص 58
به بهره برداری از آن مستلزم رعایت قوانین و ترتیبات خاص است به عنوان مثال رعایت کاربری از سوی مالک به عنوان مثال بنای مسکونی حق بهره برداری تجاری از مجموعه واحدهای مسکونی که قصد پیش فروش بیش از 10 واحد مسکونی را داشته باشند مکلف به ارائه طرح و دریافت مجوز از سازمان مسکن و شهرداری استان شده اند.
علاوه بر آن سازنده باید حسابی اعم از قرض الحسنه یا سپرده کوتاه مدت به نام خود نزد بانک مسکن افتتاح نماید تا کلیه وجوه مربوط به پیش خریداران واحدهای مسکونی به همین حساب واریز شود و برداشت از آن ها باید تنها با ارائه گواهی و تأیید مهندس ناظر پروژه مبنی بر پیشرفت فیزیکی پروژه امکان پذیر خواهد بود .
ملاحظه شد تعهدات فروشنده در برابر ارگان های دولتی چون شهرداری بسیار زیاد است که بررسی تفصیلی آن ها مجالی دیگر می خواهد. آنچه در اینجا مورد بررسی قرار می گیرد تعهدات فروشنده در برابر طرف دیگر عقد یعنی خریدار است.
1- پذیرش حق عینی مشتری و عدم انتقال مورد معامله
قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله عقودی ست که موجد برای خریدار می شود (البته غیر موارد استثنائی). حقوق عینی حقوقی هستند که به اشیاء معین مادی تعلق می گیرند مانند حق مالکیت و حق مستأجر نسبت به مورد اجاره و در مقابل حقوق دینی یعنی حقوقی که اشخاص بر ذمه دیگران دارند مانند حق بستانکار نسبت به بدهکار(1) در حقوق عینی دو عنصر وجود دارد:
شخصی که صاحب حق است و چیزی که موضوع حق قرار می گیرد. موضوع حقوق عینی همیشه یک شیء مادی است و باید در خارج معین باشد. اسباب ایجاد حق عینی هم محدود به موارد خاص است و شمار حقوق عینی را قانون معین می کند. به علاوه حق عینی متضمن حق تعقیب و حق تقدم نیز می باشد.(2) حق تعقیب یعنی صاحب آن حق می تواند مال خود را در دست هر کس بیابد مطالبه کند ولی حق دینی حاوی حق تعقیب نیست و موضوع آن را فقط از شخص مدیون نمی تواند خواست.
1-صفائی ، سید حسین، دوره مقدماتی حقوق مدنی، جلد اول، اشخاص و اموال، نشر میزان، چاپ اول، پائیز 79، ص 124.
2-کاتوزیان ناصر، دوره مفدماتی حقوق مدنی، اموال مالکیت،منبع پیشین، ص 14 به بعد
برای مثال هرگاه شخصی تعهد کند که اتومبیل خود را در روز معین در اختیار دیگری بگذارد و اتومبیل را پیش از رسیدن آن روز بفروشد طلبکار نمی تواند از مالک جدید بخواهد تا تعهد فروشنده را به جای آورد.
در صورتی که اگر همین شخص اتومبیل خود را می فروخت و بعد آن را به شخص دیگر می داد، خریدار می توانست مال خود را در هر کجا و نزد هر کس که می دید مطالبه کند.(1) قرارداد پیش فروش ساختمان نیز سبب تملیک است و با ساخته شدن هر بخش ساختمان ، مصداق عقد مشخص شده، مالکیت (به صورت تدریجی) بر آن مستقر گردیده و حق عینی ایجاد می شود. حق عینی دارای ویژگی هایست که حافظ منافع خریداران است و از هر گونه تصرفات مادی و حقوقی فروشنده و دیگران جلوگیری به عمل می آورد حال اگر پیش فروش کننده ای ساختمانی را به دو نفر فروخته باشد آن شخص که قرارداد پیش فروش را در موعدی زودتر از دیگری منعقد کرده باشد مالک محسوب می شود و بنابراین معامله دو م از نظر حقوقی قابل ابطال است و به عبارت بهتر از جانب فروشنده ساختمان فضولاً از طرف خریدار اول منعقد شده که خریدار اول می تواند با تنفیذ آن را لازم الوفا و با رد آن باطل کند، فروشنده ساختمان در هر حال بعد از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان دیگر دارای حق عینی بر مورد معامله نیست که بتواند آن را به دیگری منتقل کند. محسوب می شود و بنابراین معامله دو م از نظر حقوقی قابل ابطال است و به عبارت بهتر از جانب فروشنده ساختمان فضولاً از طرف خریدار اول منعقد شده که خریدار اول می تواند با تنفیذ آن را لازم الوفا و با رد آن باطل کند .فروشنده ساختمان در هر حال بعد از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان دیگر دارای حق عینی بر مورد معامله نیست که بتواند آن را به دیگری منتقل کند.
2- پرداخت خسارت عدم النفع
عدم النفع چیست؟ آیا عدم النفع ضر محسوب می شود؟ کدام دسته از عدم النفع ها در نظام فعلی ما قابل مطالبه هستند؟

سؤالات فوق مواردی است که بحث مفصلی را نیاز دارد ولی نگاهی اجمالی به آن ها مشخص خواهد کرد فروشنده ساختمان چه خسارتی را می بایست در صورت نرسیدن نفع به خریدار پرداخت کند.
1 -کاتوزیان ناصر، دوره مفدماتی حقوق مدنی، اموال مالکیت،منبع پیشین، ص 14 به بعد.

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

میان ضرر و عدم النفع تفاوت است، چه، در حالی که ضرر عبارت است از نقصی در مال یا جان یا آبرو، عدم النفع عبارتست از تغییر نکردن وضع شخص به طوری که نه چیزی از آن کسر و نه بر آن افزوده شود. بنابراین قاعده لاضرر به دلالت لفظی شامل عدم النفع نمی شود.(1)
برخی از اساتید متعقدند قاعده شامل عدم النفع مسلم می شود ولی از بین رفتن منافع احتمالی را فرا نمی

No Comments

Leave a Reply