دانلود پایان نامه

گیرد به این دلیل که ضرر امری است عرفی و از این روی در هر موردی باید به عرف مراجعه کرد و باید عرف خصوص آن مورد را ضرر می شمارد یا نه مثلاً هرگاه شخص محبوس صنعتگر، مهندس، پزشک یا کارگر متخصص باشد که کاری داشته و حبش او موجب بیکاری او و بیکاری او موجب عدم النفع او شده باشد بدیهی است که عرف این عدم النفع را ضرری شمارد.(2)
برخی دیگر از اساتید پا را از این فراتر نهاده اند و معتقدند با توجه به قابل مطالعه بودن منافع ممکن الحصول (بند 2 ماده 9 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری) باید گفت چنانچه منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی بوده و زمینه و مقدمات آن نیز به هیچ وجه فراهم نشده باشد و هیچ گونه قرنیه ای بر امکان حصول آن در آینده نباشد و از شمول عنوان” منافع ممکن الحصول” خارج است و مشمول عنوان عدم النفع گردیده و در نتیجه قابل مطالبه نمی باشد.(3)نظرات بالا که به عنوان نمونه گفته شد به خوبی نشان می دهد که اطلاق تبصره 2 ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی مبنی بر قابل مطالعه نبودن عدم النفع قابل اعتماد و استناد نیست. در قرارداد پیش فروش ساختمان نیز فروشنده مکلف است در چهارچوب ذکر شده اقدام به دادن خسارت عدم النفع کند. به عنوان نمونه موردی را می توان تصور کرد که در آن فروشنده در موعد مقرر شده در قرارداد ساختمان را تحویل خریدار می توانند از فروشنده خسارت عدم النفع دریافت کنند.
خسارت عدم النفع در اینجا ممکن است به علت عدم استفاده خریداران از مسکن و ساختمان مورد توافق
1-محمدی، ابوالحسن، قواعد فقه،تهران،موسسه نشر یلدا،1374، ص 166.
1-همان، ص 167- 168.
3-شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد اول، نشر میزان، چاپ دوم، بهار 1381، ش 725، ص 427
باشد. مثلاً اگر قرار بوده ساختمان در آبان ماه تحویل خریداران بشود ولی در اسفند ماه به آن ها داده شود خریداران می توانند مطابق عرف اجاره بها را ماهانه از فروشنده با تأخیر در تحویل مانع از انتفاع خریداران از ساختمان موضوع توافق شده است .این مورد از مواردی است که ضرر در نظر عرف مسلم می باشد . ولی از سوی دیگر اگر خریداران در مثال فوق عنوان کنند که اگر ساختمان در موعد مقرر تحویل می شد، آن ها می توانستند وام بگیرند و با آن وام می توانستند در فلان تجارت سرمایه گذاری کنند و سودی به دست آورند، در این حالت منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی است و مشمول تبصره 2 ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی خواهد بود.
3- پرداخت خسارت تأخیر در انجام متعهد
خسارت تأخیر تأدیه برای جبران ضرری داده می شود که از تأخیر مدیون حاصل شده است و همین جهت مطالبه آن با درخواست اجرای اصل دین منافات ندارد.(1)بنابراین خریداران ساختمان پیش فروش می توانند خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد را به همراه الزام فروشنده به تحویل ساختمان را همزمان بخواهند قانون آئین دادرسی مدنی جدید درخصوص خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد هر دو شرط را مقرر کرده است. ماده 520 خساراتی را قابل جبران می شناسند که بلاواسطه یا مستقیم ناشی از تأخیر در انجام تعهد باشد. ماده 515 نیز خساراتی را که ناشی از تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن باشد قابل جبران می شناسد.(1)
بر همین اساس اگر خریداران مجبور شوند به علت عدم تحویل ملک اقدام به اجاره ملی دیگر کنند در این حالت عرفاً اجاره ملک مستقیماً ناشی از عدم تحویل ملک مورد توافق است. باید توجه داشت در اینجا تعهد سازنده ساختمان تعهد به نتیجه است و صرف عدم تحویل در موعد مقرر خود تقصیر محسوب می شود و خریداران نیازی به اثبات تقصیر سازنده ندارند. تنها راه نجات سازنده اثبات فورس ماژور است.
در آخر باید توضیح داده شود خریداران در مورد خسارت عدم النفع مبلغی را که ممکن بود بابت اجاره ملک خودشان عایدشان شود از فروشنده دریافت می کردند حال آنکه در خسارت تأخیر در انجام تعهد مبلغی را که بابت اجاره بها ملکی دیگر مجبور به پرداخت هستند را دریافت می کنند.
4. ساخت و تکمیل بنا مطابق شرایط قراردادی
مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد و براساس نقشه ساختمانی بر طبق قراردادهای پیش فروش منعقد فی مابین سازندگان و متقاضیان ، مهمترین و اصلی ترین تعهد فروشنده آنست که ساختمان مورد توافق را
براساس نقشه ساختمانی و بر طبق اوصاف مذکور در قراردادهای پیش فروش ساختمان به طور معمول ، یکی از موارد قرارداد به تعهد ساخت ساختمان توسط فروشنده اختصاص دارد .
تعهد فروشنده به ساخت ساختمانی مشخص با ویژگی ها و اوصاف ذکر شده در قرارداد نشان می دهد تعهد فروشنده تعهدی به نتیجه است نه تعهد به سویله زیرا که به موجب قرارداد فوق فروشنده متعهد است ساختمان موصوف در قرارداد را بررطبق توافق صورت گرفته ساخته و پس از تکمیل آن به خریدار تحویل نماید البته نتیجه فوق از سوی فروشنده تضمین گردیده و فروشنده نمی تواند جز در موارد فورس ماژور و قوه قهریه از مسئولیت و تعهدات قراردادی خویش مبری شود.
ب- خریدار
مشتری یا خریدار طرف دیگر قرارداد پیش فروش ساختمان است. خریدار در قرارداد پیش فروش دارای حقوق متعددی است. می توان حقوق خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان را به دو دسته کلی حقوق عام و حقوق خاص تقسیم کرد .حقوق عام از آنجا برای خریدار ناشی می شود که قرارداد پیش فروش را بیع بدانیم. در این حالت خریدار مانند تمامی خریداران در بیع دارای یک سری حقوق خواهد بود:
-بایع می بایست مبیع را در زمان مورد توافق به تصرف مشتری بدهد به نحوی که مشتری متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد (ماده 367 ق.م) مشتری می تواند درخواست الزام بایع به تسلیم مبیع را از دادگاه بخواهد.
– خریدار مطابق ماده 377 ق.م حق خواهد داشت از تسلیم ثمن تا زمان تسلیم مبیع امتناع کند (حق حبس). منتها در مورد حق حبس ممکن است گفته شود در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان ثمن به صورت اقساط و مبیع نیز موجل می باشد و مؤجل بودن مبیع مانع به وجود آمدن حق حبس خواهد شد.
1-شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد اول،نشر میزان،چاپ دوم،بهار1381، ش 725، ص 426.

ولی باید توجه داشت اگر مبیع یا ثمن قابل تجزیه باشد و قسمتی از آن تسلیم شده باشد حق حبس همچنان نسبت به قسمت تسلیم نشده باقی می ماند(1) و بنابراین خریدار می تواند پرداخت قسط آخر ثمن خود را موکول به تحویل ساختمان موضوع قرارداد بکند.
– یکی دیگر از حقوق خریداران در انواع بیع زمانی است که بیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف می شود. در این خالت بیع منفسخ و ثمن معامله می بایست به مشتری مسترد شود. التزام به دادن عوض قراردادی در این فرض ضمان معاوضی نام دارد که قانونگذار آن را بر عهده مدیون یعنی بایع قرار داده است.(1)
– بایع ضامن درک مبیع می باشد . ضمان درک عبارت است از مسئولیت بایع نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع . در این حالت مشتری حق خواهد داشت برای استرداد ثمن به بایع مراجعه کند.
– خریدار علاوه بر آنچه ذکر شد دارای یک سری حقوق مفصله تحت عنوان خیارات می باشد. قانون مدنی در ماده 396 تعداد 10 خیار را برشمرده است که اگر خیارات نانوشته ای چون خیار تعذر تسلیم یا خیار تفلیس را به آن ها اضافه کنیم تعداد آن ها به بیش از ده عدد می رسد. امروزه مرسوم شده است که متبایعین مطابق حق داده شده در ماده 448 کلیه خیارات را ضمن العقد بیع ساقط می کنند. این امر گرچه باعث ثبات و استحکام قراردادها می شود ولی دارای مضراتی نیز می باشد.

در هر حال عده ای از اساتید بر این باورند که برخی خیارها غیرقابل اسقاطند. خیار تفلیس (م380 ق.م) و تعذر تسلیم از آنجا که با نظم عمومی اقتصادی مربوط است اسقاط آن ها اثر ندارد.(3) از سوی دیگر اسقاط خیار تدلیس نیز به نظر این اساتید مخصوص موردی است که فریب خورده پس از آگاه شدن از واقع از حق خویش می گذرد و نمی توان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد (4).
1-شهیدی، مهدی، حقوق مدنی،نشر مجد،جلد سوم،ویرایش اول،چاپ پنجم، ش 27،1391، ص 39.

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

مطلب مرتبط :   دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع: اعراب و اسرائیل

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

2-کاتوزیان، ناصر،اعمال حقوقی،ناشر سهامی انتشار بهمن برنا،چاپ هشتم ، ش 248،1381، ص250.
3-کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی، نشر میزان، چاپ ششم، بهار 81، ذیل ماده 448، ش 4.ص45.
4-همان، ذیل ماده 448،ص45.
آنچه گفته شد اهم حقوق خریداران در تمامی بیع ها می باشد. خریداران ساختمان های پیش فروش شده نیز از این امر مستثنی نیستند. این دسته از خریداران علاوه بر حقوق کلی دارای یک سری حقوق خاص قرارداد پیش فروش ساختمان نیز می باشند. این حقوق به صورت مصرح در اکثر قریب به اتفاق قراردادهای پیش فروش می آیند اگر هم تصریح نشده باشد عرف مسلم جای خالی آن ها را پر می کند.
در مبحث پیشین، گفتار دوم سخن از تعهدات فروشنده رفت. برخی از تعهدات فروشنده مربوط به پرداخت خسارات وارده است. از سوی دیگر خریدار قرار داد که تعهد فروشنده تبدیل به حق خریدار برای مطالبه خسارت می شود ولی خسارت گفته شده در چه قالبی است و چه شرایطی برای مطالبه آن حاکم است؟ به عبارت دیگر خریدار تحت چه شرایطی می تواند از حق خود مبنی بر مطالبه خسارت استفاده کند؟
1-مطالبه خسارت
بدیهی است رابطه مابین پیش خریداران و پیش فروش کنندگان ساختمان ها مبتنی بر قرارداد و عقد می باشد و رابطه آن دو رابطه ای قراردادی است. بنابراین طبیعی است که التزام بایع به دادن خسارت مبتنی بر عدم اجرا یا نقص اجرا قرارداد باشد یه به عبارت دیگر مسئولیت او “مسئولیت قراردادی” محسوب می شود.
البته باید توجه داشت این امر نافی این مسأله نیست که اگر بایع با تخلف از شرایط عمومی احترام به دیگران و تجاوز به آن ها موجب ورود خسارتی به مشتری شد مشتری نتواند از راه مسئولیت مدنی او را مورد تعقیب قرار دهد.
مثلاً مشتری می تواند در صورت تصادف با اتومبیل بایع در حالی که بایع مقصر است از او مطالبه خسارت بر مبنای مسئولیت مدنی داشته باشد. در مواردی نیز این دو نوع مسئولیت با یکدیگر تداخل پیدا می کنند. مسئولیت قراردادی عبارتست از التزام متعهد به جبران خسارتی که در نتیجه عدم اجرای قرارداد به طرف او وارد می شود. بنابراین مسئولیت قراردادی مربوط به عدم اجرای عقد است.(1) دعوی جبران خسارت مربوط به مسئولیت قراردادی دارای 5 شرط باشد.
1-کاتوزیان، ناصر، اعمال حقوقی،منبع پیشین، ش 260، ص 228.
موعد انجام تعهد فرا رسیده باشد. – مدیون مفاد عقد را اجرا نکرده باشد (تقصیر قراردادی). – ضرر وارد شده باشد. – تأخیر یا عدم انجام تعهد سبب ورود ضرر شده باشد. -جبران خسارت به حکم عرف و قانون یا عقد لازم باشد.
در مورد شرط شماره اخر( م 221 قانون مدنی ) توضیح اینکه امروزه حکم عرف به اندازه ای روشن و قطعی است که کسی در لزوم جبران خسارت تردیدی ندارد بنابراین عده ای معتقدند حکم این ماده زاید است.(1) بنابراین شرایط خریدار پس از انقضای موعد تحویل ساختمان می بایست ضرر وارد شده بر خود را مشخص و معین کند و رابطه میان تأخیر یل عدم انجام تعهد با ضرر را اثبات کند. بدیهی است از آنجا که تعهد فروشنده ساختمان پیش فروش شده تعهد به نتیجه است خریدار نیازی به اثبات تقصیر او ندارد زیرا صرف عدم انجام یا نقص در انجام تعهد تقصیر فروشنده را ثابت می کند.
مسأله آخر در ارتباط با حق اجبار به تعهد از سوی خریدار است. باید توجه داشت پیش بینی خسارت ناشی از عدم انجام تعهد به هیچ وجه نافی حق متعهدله در اجبار متعهد به انجام عین تعهد که ضمناً درجه اعلای جبران خسارت تلقی می شود، نمی باشد.(2) در این صورت چنانچه متعهد محکوم به انجام تعهد شود و از اجرای حکم استنکاف کند برابر ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد،